신풍역 신길 힐스테이트 클래시안 아파트 상가 데이터 분석 첫 번째.
개요
최근 가게 자리를 알아봐야 하는 일이 있었다.
그런데 상권 분석과 관련되어서는 알아보기가 쉽지 않았다. 상권분석 시스템으로 얻을 수 있는 정보는 한정적이고 내가 진짜 궁금한 데이터는 눈에 들어오지 않았다.
관련 통계 자료는 흩어져 있어서 필요한 데이터를 하나하나 찾아다니다 보니 입지 분석에 참고가 될 수 있을 것 같아서 그동안 봤던 입지의 데이터 분석 결과를 정리해보려고 한다.
상가 입지를 보려면 업종, 상가 크기 등 중요한 결정과 같이 보아야 하지만, 본 글에서는 상가 이력, 인구 특성만 보고자 한다.
어떤 업종을 하려고 하는지, 동종업계는 얼마나 되는지, 해당 상가의 동종업계 금지 조항이 있는지 등 실제로 입지를 선정하려면 다양한 정보가 필요하기 때문이다.
따라서 입지 선정에 가장 기초적이고 기본적인 상가 이력, 인구 분석을 통해 1차 입지를 선정할 수 있도록 관련 데이터를 수집하고 분석하였다.
주변 교통 시설, 학군, 인프라 등은 다른 상권분석 서비스에서도 자세하게 잘 나와있기에 본 분석에서는 존재 여부만 짚고 넘어가겠다. 이 부분은 추후 데이터를 더 수집해서 집계 자동화를 해볼 예정이다.
데이터 출처
주요 데이터 출처는 다음과 같다.
- 생활인구 : 서울 열린데이터 광장 - 전수집계구 단위 서울 생활인구(내국인)
- 주거인구 : SGIS 통계지리정보서비스 - 집계구 행정구역별 통계(인구)
- 주거인구 소득분석 : 소상공인진흥공단 소상공인365 - 소득분석
- 버스 승하차(요일) : 서울 열린데이터 광장 - 서울시 버스노선별 정류장별 승하차 인원 정보
- 버스 승하차(시간) : 서울 열린데이터 광장 - 서울시 버스노선별 정류장별 시간대별 승하차 인원 정보
- 상가 정보 : 공공데이터포탈 - 소상공인시장진흥공단_상가(상권) 정보
- 지역경계 Shp파일 : 브이월드 - 시도경계, 시군구경계, 행정동경계, 전수집계구 경계
- 서울시 전수집계구 Shp파일 : 서울 열린데이터 광장 - 통계지역경계(집계구.shp, 2016)
데이터 분석 기간은 2024년 1월 ~ 2024년 12월로 하고 해당 기간의 계절별, 시간대별 분석을 수행하였다.
분석 목차
분석 순서는 다음과 같다.
- 건물 정보 확인
- 위치, 로드뷰
- 건물 특성
- 외관
- 주거 인구 분석(연령대별)
- 해당 단지, 주변 단지 주거 인구 분석
- 해당 지역 인근 소득 분석
- 유동 인구 분석
- 집계구 기준 상가 경계, 주변 생활(유동)인구 분석
- 버스 정류장 승하차 인구
- 동선 추정
- 상가 히스토리 분석
- 소매업
- 음식업
- 결론
1. 건물 정보 확인(카카오맵)
첫 번째 분석했던 입지는 서울 영등포구 신길동 4969 힐스테이트 클래시안 아파트이다.
아파트 준공은 2020.10으로 5년차 되는 건축물이고 총 세대수는 1,476.
빨간 네모 박스가 분석 대상 상가 위치이며, 2024년 12월 조사 기준으로 지도에 표시한 위치의 앞쪽 대로변에 공실이 2곳이 있었다.
상가 위치와 인접해 있는 아파트 단지는 힐스테이트 포함 크게 4곳으로 세대수는 다음과 같다.
- 힐스테이트 클래시안 : 1,476세대
- 래미안포레비뉴 : 949세대
- 포레나 신길 : 284세대
- 신길 센트럴 자이 : 1,008세대
- 총계 : 3,717세대
단지를 포함하더라고 조금 멀리 떨어진 동에서는 접근성이 떨어짐으로 총 세대수의 3 분에 2 수준(약 2,400세대) 정도가 주요 타겟이라고 보면 될 것이다.
지하철 역은 인근에 신풍역이 1km 이내로 있다. 다만 신풍역 근처가 대대적으로 재개발이 진행되고 있어 통행이 복잡했다. 장기적인 관점에서는 좋아 보인다.
상가 정면에 주요 시설은 스타벅스, 도서관(2025년 5월 개관예정)이 있다. 특히 스타벅스에서 나올 때 해당 건물 간판이 정면으로 보인다는 장점이 있다. 다만 길을 건너려고 하면 양 사이드로 조금 돌아가야 하기 때문에 홍보 측면에서는 좋지만, 접근성은 조금 떨어져 보인다.
로드뷰 기준 오른쪽 끝과 중간자리에 공실이 있었다.
로드뷰는 2024년 7월 기준. 공실은 2024년 12월 기준.
상가 건물은 1층으로 조금 경사가 있어서 오른쪽 끝 호실로 갈수록 전고가 낮아지는 특징이 있었다. 로드뷰로 보이는 상가는 모두 같은 평수(약 10평)이었지만, 오른쪽 끝 상가는 전고가 일반적인 가정집에 비해 조금 더 낮아 면적이 작아 보이는 착시 효과가 있었다.
2. 주거 인구 분석(연령대별)
- 주거 인구
통계지리서비스를 통해 전수집계구의 주거 인구 정보를 조회할 수 있다.
전수집계구는 통계적으로 집계가 가능한 최소 인원 500명을 기준으로 지역을 구분한 자료이다. 따라서 행정동, 법정동 기준보다 더 세밀한 지역 통계를 조회할 수 있다.
집계구 기준으로 5세 단위의 성별로 구분하여 연령대별 인구 분포를 조사하였다.
상가에 접근이 가능한 주거 인구 조회를 위해 2가지 구분으로 집계하였다.
- 힐스테이트 클래시안(단지 내 상가임으로 해당 단지 전체)
- 주변 아파트 포함(접근가능한 4개 단지 아파트 포함)
- 힐스테이트 클래시안 총 인구는 7,683명으로 집계되었다. 주거 인구 중 가장 많은 비중을 보이는 구간은 35세~44세까지의 구간이다. 해당 구간 인구는 남녀 합계 약 1,000명으로 주 대상 층에 따라 연령 합계를 확인하면 될 것이다. 남여 구성비는 큰 차이가 없기에 단독가구보다는 가족 형태가 많은 것으로 보인다. 2020년에 준공된 비교적 신축아파트인 특성으로 인해 신혼부부의 유입이 많았을 것이라 보인다. 입주 당시 30세~40세 사이 분포가 5년 정도 지나 현재의 연령 분포가 되었을 것이다. 미성년자 분포도 확인됨으로 신혼(3인 가구) 비중이 꽤 높을 것이라 보인다. 60세 이상의 고령 인구분포도 꽤 높은 편이다.
- 주변 단지를 포함한 총인구는 21,170명으로 집계되었다. 연령대 분포도 비율로 보면 힐스테이트와 유사하다. 모두 비슷한 시기에 준공된 아파트이기 때문에 유입 연령층(신혼부부) 동일하다 판단된다.
오래된 아파트의 연령대 역피라미드 형태는 아니라 인구적 요소는 높은 점수를 줄 수 있겠다.
- 연령대별 소득소비
소상공인시장 진흥공단에서는 상권 분석을 위해 소상공인 365를 운영하고 있다. 매출, 인구, 입지 특성 등 다양한 정보를 확인할 수 있지만, 본 글에서는 소득 분석 통계만 활용했다.
해당 사이트를 통해 해당 입지 인근의 소득 통계는 다음과 같다.
소득, 소비 통계는 단순 참고, 비교 수치로 참고하는 것이 좋을 듯하다. 몇 군데 입지를 비교할 때 어느 입지 인구가 소비가 더 활발한지 비교를 위해 기록해 두겠다.
그동안 비교한 입지들을 종합해서 보겠지만, 소득에 비해 소비가 높지 않은 듯하다.
3. 생활(유동) 인구 분석
- 생활인구 분석
서울시 생활인구 통계를 이용해 시간대별, 요일별 생활(유동)인구를 분석하였다.
분석 기준은 서울시에서 제공하는 집계구를 기준으로 해당 상가 위치에 대한 집계, 인근 지역 포함 집계로 하였다.
- 상가 위치 집계구
- 인근 지역 포함 집계구
- 집계구 기준 생활(유동)인구 분석
생활인구는 성별 및 연령대, 시간대로 제공된다. 생활인구라 함은 해당 시간에 해당지역에서 위치하고 있는 인구수를 말하는 것으로 이 데이터를 통해 유동인구를 추정해 볼 수 있다.
본 분석에서는 성별, 시간별, 요일별 분석을 수행했으며 인구 기준은 소비력이 가장 높은 25세 ~49세 사이의 인원을 더하여 집계하였다. 따라서 업종에 따라(ex-아이스크림 매장의 경우 연령대를 10세~30세로 설정) 변경하여 조회할 수 있다.
1. 상가 위치 집계구
- 시간별 분석
왼쪽 그래프는 boxplot으로 평균, 1,3분위수, 이상치를 볼 수 있는 그래프이다. 이상치의 분포를 통해 특정 행사 및 노이즈 데이터를 제거하고 볼 수 있다.
오른쪽은 단순 평균치로 흐름을 보기 위함이다.
우선 해당 집계구역의 시간별 생활인구 추이를 보면 15시~22시 사이에 증가하고 있다. 이상치를 제외한 평균으로는 해당 시간에 시간별 남녀 합계 최대 300명가량의 인원이 머물고 있음을 볼 수 있다. 야간 상주 인원을 주거 인구(평균 160명) 시간별 최대 140명의 인원이 해당 집계구역으로 진입하여 생활함을 알 수 있다.
남녀로 구분지어 보면 여성이 조금 많지만, 큰 차이 없다.
월별 생활인구 추이는 계절에 따라 변동을 확인하기 위함이다. 분석 결과 계절성은 보이지 않지만, 2024년 1월에 해당 지역에서 어떤 행사가 있었던 것으로 추정되는 것이 생활인구가 남녀 합계 700-1,000명 수준으로 집계된 날짜가 있었다. 그 외 2월 ~ 12월은 동일한 양상을 띔으로 오후 시간대 생활인구 평균 300명, 새로 진입한 유동인구 평균 140명 수준으로 분석된다.
- 요일별 분석
요일별 생활인구는 남여 합계 평일 200명, 주말 240명 수준이다 평일의 경우 여성의 비율이 20%가량 높으며 주말은 유사한 수준이다.
월별 그래프 볼 때 2024년 1월의 생활인구가 집중된 요일은 금, 토, 일로 보인다. 월~목요일은 큰 변동 없이 유사하지만, 주말에 행사 시 방문이 높아질 수 있다는 것이 나타났다.
특이사항으로 평일 대비 주말에 남성 방문 인원이 더 많다는 것이다. 전체 인원 기준으로는 평일 대비 주말에 시간당 합계 100명 정도 더 많은 방문이 이루어지고 있다.
2. 인근 지역 집계구
인근 지역 집계는 평균 그래프로 간단히 짚고 넘어가겠다.
- 시간별 분석
주변 접근가능 지역의 생활인구 통계를 보면 낮시간 대 인원이 빠지는 것을 볼 수 있다. 베드타운이라고 하기엔 상주하는 인원이 많기 때문에 입지 선정 시 참고할 만한 데이터이다.
- 요일별 분석
요일별로 보아도 평일엔 출퇴근으로 인한 생활인구감소, 주말은 일부 감소로 해당 지역은 주말에 생활인구가 집중되어 있음이 나타난다.
유동인구 못지않게 중요한 지표가 상주인구 비율이기 때문에 참고자료로 분석하였다.
- 주요 대중교통 정류장 승하차 인구 분석
상가 위치와의 인접한 주요 대중교통은 버스 정류장으로 각각 다음과 같다. 버스정류장 번호(ARS) 기준으로 분석을 수행하기 때문에 기재하였다.
- 19239 - 신길 힐스테이트 클래시안 아파트(상가 인접) - 노선 : 5713, 5616, 6713, 5620, 5625, 6411, 6512, 8641
- 19878 - 신길 힐스테이트 클래시안 아파트(상가 인접) - 노선 : 영등포06, 영등포07
- 19233 - 포레나 신길 아파트(상가 길 건너편) - 노선 : 5713, 5616, 6713, 5620, 5625, 6411, 6512, 8641, 영등포07
분석은 2024년 동안의 총 승하차 인원 합계 및 요일별 평균 승하차 인원으로 하였다.
특이한 사항이 버스 정류장이 서로 마주 보고 있지 않고 거리가 꽤 떨어져 있다는 점이다.
막대그래프는 2024년에 이용한 요일별 총 승하차 인원(왼쪽 축), 선 그래프는 2024년에 이용한 요일별 평균 승하차 인원(오른쪽 축)으로 보면 된다.
시간대 별 평균 승하차 인원을 정류장 별로 확인해 보니 버스 정류장 위치 특이성 때문에 편차가 크게 나타난다.
상가 인접 정류장(19239)에서 출근시간 대 승차 인원이 하차 인원에 비해 압도적으로 많은 것을 볼 수 있다. 단순 비율만 승차 인원의 약 30%는 다른 정류장을 이용한다는 것이다.
정류장(19878)은 버스노선이 2개밖에 없어 이용객이 많지 않았다.
상가 길 건너편 정류장(19233)에서 하차 인원이 많은 것을 볼 수 있다.
이용객은 주로 대로 인접한 두 곳(19239, 19233)을 이용하고 있으며 합계는 동일하기에 승차와 하차를 다른 정류장을 이용하는 인원은 적은 것으로 보인다.
요일별 승하차 통계는 평일 이용객이 많고 주말 이용객이 줄어드는 전형적인 양상이 나타났다. 정류장 특성에 따라 19239는 승차가 많고 19233은 하차가 많은 형태도 동일했다.
주말에도 평일대비 이용객이 3분에 2 수준으로 대중교통 이용량이 활발한 것으로 분석되었다. 아무래도 지하철역과의 거리가 있기 때문에 버스 노선이 많고 서울 방향 진입이 많기 때문으로 분석된다.
요약하면
평일 19239 승차객은 평균 1,700명, 하차객은 1,200명 / 주말 승차객 1,100명, 하차객 800명
평일 19233 승차객은 평균 500명, 하차객은 1,000명 / 주말 승차객 350명, 하차객 600명
수준으로 나타난다.
- 추정 이동 경로
신길 힐스테이트 클래시안 아파트(19239)에서 승차한 인원이 포레나 신길 아파트(19233)에서 하차하는 것이 많기 때문에 주요 동선은 그 사잇길이다. 평균 승하차객 편차만 보았을 때 매일 최소 500명이 버스를 이용하기 위해 상가 앞을 지나가는 것으로 보인다. 버스 정류장 양쪽을 이용하기 위해서 사용할 수 있는 횡단보도는 2곳이기에 아래쪽 단지는 빨간색 경로, 래미안 아파트 일부는 파란색 경로를 이용하는 것으로 보이지만, 해당 지역은 승차 인원 중 30%가 19233 정류장 하차에 집중되어 있는 만큼 빨간색 경로가 주요 이동 경로라 판단된다.
버스를 이용해 출퇴근, 등하교를 하는 인원이 많기 때문에 주요 고객층을 평일 정기적인 출퇴근을 하는 성인으로 설정하여 업종을 선택할 수 있겠다.
이런 관점에서 퇴근 시간 간편하게 식사가 가능한 아트김밥, 김가네가 장기 운영할 수 있었던 것으로 보인다.
4. 상가 히스토리
소상공인시장진흥공단의 상가(상권) 정보는 분기별로 영업 중인 상가의 상호명, 업종분류와 같은 정보를 제공한다. 데이터 품질이 높지 않지만, 가공하면 해당 건물의 상가 이력을 확인할 수 있다.
본 분석에서는 단지 내 상가 건물을 대상으로 하며, 해당 아파트 준공 이후(2020년~) 기간으로 한다.
업종 분류는 생활서비스(세탁, 미용 등), 음식, 소매, 부동산, 학원, 의료 등으로 구분된다. 하지만 입지 선정의 중요성은 음식과 소매 업종이 더 높기 때문에 두 구분에 대한 상가 이력을 확인한다.
분석 기준은 분기별 운영 현황에 대한 그래프이며 짙은 파란색은 운영 중, 연노랑색은 미운영으로 표기한다.
일부 상호명이 변경되어 영업이 중단된 것처럼 보이는 부분은 확인이 필요하다.
- 음식업
김가네, 아트김밥처럼 저렴하게 식사할 수 있는 분식점이 장기 운영 중으로 확인된다. 그 외에 이디야, 이삭토스트, 마라탕, 버거앤프라이즈, 연돈 볼카츠 등 프랜차이즈 업소가 눈에 띈다.
확인 결과 명랑핫도그, 언니의 식빵가게는 폐업으로 인한 공실로 확인되었다.
또한 요거트 아이스크림의 정석은 2024년에 오픈하였지만 데이터로 집계가 되지 않았다.
- 소매업
돼지꿈꾸소, 오롯신길, 와인블랑, 청과원 등 2년 넘게 영업 중인 매장이 확인된다. 다만 실 운영 확인 결과 청과원은 미운영, 와인블랑은 확장이전으로 미운영하는 매장이다.
상가 히스토리를 통해 열고자 하는 업종의 운영 실태, 생존기간 등 확인이 가능하다. 하지만 분석 데이터 기준은 202409 기준임으로 최신화에 취약하기 때문에 데이터 분석으로 입지를 선정한 후 해당 지역 답사, 부동산 문의를 통해 정확한 정보 파악이 필요하다.
5. 결론
상가에 대한 분석은 정량, 정성적인 분석이 같이 이루어져야 의미가 있다고 생각한다. 본 상권 분석 글은 정량적인 관점으로 접근하여 정보제공성을 목적으로 한다. 일부 분석 의견의 경우 주관적인 관점이 많이 들어가 있기 때문에 의견이 다를 수 있다.
상권 입지 분석을 통해 얻고자 하는 것은 이런 식으로도 분석이 가능하며, 위와 같은 분석 결과와 전문가의 의견이 더해지면 하고자 하는 업종에 더 적합한 상권을 찾을 수 있을 것이라 생각한다.
창업을 위한 업종이 다르기 때문에 위의 입지가 좋다 나쁘다를 말하긴 어렵지만, 분석 데이터를 보고 판단의 기준 혹은 데이터 분석의 기초가 될 수 있도록 앞으로 분석했던 상권 입지에 대한 글을 올리려 한다.
마무리
정확한 수치는 글이 길어져 제외하였다. 다음 글에서는 따로 엑셀로 첨부할 수 있도록 하겠다.
지금까지의 분석은 각각의 주제에 따라 시각화한 결과이고, 앞으로 상권에 연관된 데이터를 수집하여 결합 분석도 수행해보고자 한다. 유동 인구를 추정해보기 위해 생활인구, 버스 이용 인구를 각각 분석하였지만, 결합하여 통계 모델로 접근하면 좀 더 실제 유동인구와 가까운 값을 추정할 수 있지 않을까 기대한다.
시각화 방법도 조금씩 개선하고, 분석 의견도 다양한 관점으로 상세하게 작성하도록 해야겠다.
다음 입지 분석은 신월동 1075 목동센트럴 아이파크 위브 아파트이다.
댓글